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北京快3开奖116751: [房產焦點] 萬科之后是碧桂園,為什么房企巨頭總是被黑?

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       史上最嚴房地產調控、經濟下行壓力等等因素之下,房企屢屢成為被“黑”目標。去年萬科發聲“活下去”,卻被某些人解讀為活不下去。
  緊接著是另一龍頭企業碧桂園被黑,更令人有些意外——2018年碧桂園全年銷售7286.9億元,位居中國房地產企業榜首,比第二名的萬科高出一千多億,更比第十名的龍湖高出三倍有余。
  銷售冠軍也“被崩?!?,放在哪個行業里都沒人信,可是偏偏在房地產行業里就是能搞得山雨欲來。這很不正常。
  這種聳人聽聞的評論屢屢得手,主要有三層因素:
  第一層因素是社會輿論對房地產企業存在情緒化誤解;
  第二層因素是公眾對企業真實的經營狀況缺乏了解;
  第三層因素是曲解和夸大了經濟背景對企業經營的影響。
  需要逐一辨析。
  一、房企只是房地產行業中的資產營運者
  房地產企業總是成為“黑點”,相當一部是源于公眾對中國房地產行業現狀不滿的集體心理。被公眾所忽視的是,房地產企業只是這個體量龐大行業網絡的節點之一。
  即使是房企排名TOP10的行業巨頭,在行業發展方向、供需關系、基礎成本構成的問題上也沒有多少發言權。我國的土地所有制和相關管理制度決定了:中國的房地產企業本質上承擔的只是資產營運者的角色。
  我國既沒有長期持有資產的大型房屋租賃企業,也沒有小型私人地產開發、維護的“小鎮房產”。中國房地產企業在住宅領域的角色非常單一: 只是把土地供給通過營運轉換為房屋供給而已,房企既不是土地資源的供應方,也不長期持有房產。
  房企不過是供需雙方之間的節點,無法決定供需關系,對構成房價的主要剛性成本諸如地價、稅費、建筑材料等沒有定價權。
  2012年到2017年,66家A股上市房企的平均凈利潤率在10%左右,最高的年份也不到12%,排在了銀行、食品飲料、傳媒、非公金融等行業之后。
  房企作為重資產營運者的角色,產生了特殊的負債統計口徑問題。房地產預售制度下,商品房預售算負債,竣工交付后才算收入。因此,房企的凈資產負債率總是比真實負債情況看上去要嚴重,這也是被一些所謂評論者屢屢拿來炒作的“黑點”。
  其實,關于這一點,早在2016年萬達被黑時,王健林就公開解釋過。
  去年輿論炒作萬科“負可敵國”、“欠債萬億”時,業內人士再次做了澄清。這次輪到碧桂園了,還是老調重彈所謂“九千億負債”,真令人哭笑不得。
  橫向比較一下,中國A股上市企業近幾年的平均負債率在60%上下,“去杠桿”去到2018年也有50%——如果這些行業也把到賬的合同訂金、預付款也記為負債,這個數字也要放大。
  與之相比,身處資金密集型行業、經歷了高速發展期的房地產企業負債率在80%-90%的水平并不異常。
  要真正了解一家房企的經營狀況,籠統的負債數據是不能說明問題的。相同負債水平的房企,債務構成、現金流狀況不同,真實的經營狀況天差地別。既然這次是碧桂園被黑,不妨深入了解一下碧桂園的償債能力、經營狀況。
  二、碧桂園的償債能力和經營狀況
  最近被黑的房地產之一碧桂園真實情況如何?作為一家大型上市公司,很多信息是公開的,很容易分析。
  表征房企的經營狀況,最關鍵的是看銷售情況以及相關的現金回籠,而不是籠統的凈資產負債率。碧桂園于18年內權益銷售實現了顯著增長,達5018.8億元,同比增長31.25%,權益面積達5416萬平方米,同比增長23.06%。
  而銷售增長帶來的現金回款也進一步提升。2018年上半年,碧桂園銷售樓款現金回籠約為人民幣3360.2億元,同比增長52.4%。
  值得注意的是,前面就提到過房屋預售制度的特殊統計口徑,會導“銷售得越好負債越多”的背離現象。因為房企在房產預售的現金收入是要記作負債的,直到房屋交付再銷賬。因此,資產負債率不能作為房企核心指標。
  在銷售回款額大幅度增加的情況下,碧桂園截至6月30日的凈經營性現金流連續第三年為正——這是房企重要的“健康指標”。目前市場上僅有萬科、保利、龍湖等少數運營能力較強的企業能做到連續多年的凈經營現金流為正值。
  通過上述數據,不難得出結論,碧桂園在2018年上半年的銷售情況、現金流都在業內屬于上乘,沒有出現重大財務風險。
  那么,在融資方面呢?截至2018年6月30日,碧桂園凈借貸比率為59.0%;加權平均借貸成本為5.81%。據克爾瑞地產研究披露的數據,2017年主要上市房企加權平均凈借貸比率超過90%。
  很明顯,無論是杠桿水平還是融資成本,碧桂園都處于行業內的低位,不僅沒有過高的風險,還具有一定優勢。
  再看債務結構,相關數據也不錯:截至6月30日,碧桂園有息負債2939.21億元,其中一年以內短期債務及長期債務當期部分僅為1081.04億,占比36.78%,遠低于可動用現金余額2099.1億。融資狀況正常,償債能力充分,何來崩潰?
  整體而言,碧桂園在2018年的經營狀況正常,而且銷售業績和現金回籠可圈可點。這得益于碧桂園強調高周轉的經營方針,盡管碧桂園的高周轉也成為了社會爭論的熱點,但不可否認的是:高周轉帶來的資金高效率利用對企業經營很有幫助的,這是碧桂園的強項,而非短板。
  這輪擴大土地儲備是萬科、恒大等行業巨頭的一致行動。道理很簡單,大型房企長期發展來看,在這個節點擴大土地儲備是正確的戰略選擇,保障了企業未來發展的潛力。
  2018年8月22日碧桂園在港發布中期業績,董事會主席楊國強致信投資者,明確表示“我們要行穩致遠,為資金運營再上一層保險”。這標志著碧桂園這輪高周轉、擴張土地儲備已經完成了使命,運營將會進入一個較為穩健的深耕階段。
  三、大型房企的“過冬”
  毫無疑問,房地產行業已經進入一個調整時期,什么房都好賣的“黃金時代”已經過去。政策因素影響是最主要的,房地產調控疊加去杠桿,壓力從2014年開始就持續增加。
  整體而言,TOP10當中只有萬達明顯有退出跡象外,其余的行業巨頭都在逆勢擴張。這也不算意外,環境壓力持續增加,行業集中度提升。中小房企面臨的是生存壓力,而大型房企則是承受競爭壓力。
  《2018中國房地產百強企業研究報告》顯示,房地產百強企業市場份額快速上升至47.7%,較上年提高7.9個百分點,行業集中度加速提升。而TOP100的榜單又是向前三十名集中,“超級航母”們和小伙伴們的距離越來越明顯。
  這也符合發達國家成熟的房地產行業的發展規律——除了少數特色企業精耕小眾市場外(諸如高端別墅、私人小型地塊開發,這在中國還未出現),主流住宅市場被少數大型開發商瓜分——總的“池子”變小了,只有大魚才能生存下來。
  房地產業發展趨緩,就是一個池子變小的過程。不過中國龐大的經濟體量決定了,池子變小也只是相對而言。即便房地產業在未來不再是支柱產業,體量的絕對值仍然很大,TOP10的生存空間還是足夠。
  在這種情況下,只要還想在這個池子里繼續生存,房企做大體量、提高周轉的大方向不會變。碧桂園的優勢毋庸置疑,只要經營保持穩健,“過冬”本身不成問題。唯一的懸念是,經歷這場“嚴冬”后,還能維持怎樣的行業地位。
  總之, 任何行業都會有一定的經濟周期,有快速增長階段,也會有回調階段,最后進入一個成熟平穩的長周期。這是市場規律所決定的,對房地長行業而言也是如此。
  永遠火爆固不可期,回調也不會是行業的末日。總有房企會順利過冬,進入到成熟平穩的長期營運,在震蕩整合的回調時期中,行業巨頭一定是最安全的。
  四、結語
  房價虛高、市場過熱、魚龍混雜對行業龍頭企業的長期發展并非好事。高地價、高房價必然造成各項成本支出的非線性激增,這對房企的長期經營也是負擔。該擠掉的水分擠掉了,才有更好的未來。
  而社會公眾應該更為理性看待房企的生存狀態,只有房企健康發展,才談得上房地產市場的健康運作。
  中國的房價問題成因復雜,也不是房企那百分之十左右的凈利潤空間能解釋的——就算利潤消失、房企“團滅”,中國房市就好了嗎?沒有資產運營者的市場,有效供給從哪里來?市場的本質是合作,對正常經營的企業咬牙切齒,還是過于幼稚。
  至于評論者迎合社會情緒“黑”企業,實屬無聊的炒作,拉低了自己的專業水準。從萬科到碧桂園,下一個誰躺槍呢?
  批評是輿論參與者的應有之義,但亂噴只會貽笑大方。為了區區幾個點贊攪混水,是對輿論、對市場的不負責任,絕不可取。
       (來源:功夫財經)

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發表于 2019-02-18 | 只看該作者
碧桂園所到之處都會把房價炒高,但是自己的質量不行也是錚錚的事實。

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發表于 2019-02-18 | 只看該作者
還有一位 發表于 2019-2-17 16:55
碧桂園所到之處都會把房價炒高,但是自己的質量不行也是錚錚的事實。

原來是碧桂園在搞鬼,好像沒人黑他,都是事實

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何止地產業,各大行業都是龍頭被盯著,因為小企業訛不到錢啊

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房地產開發商就是不斷的炒房,把房價炒高,老百姓越來越買不起房子,而且加快工期,房屋質量差,這口碑是怎么漂都不會白的了

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這篇文章,說出了不少信息。

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房地產行業很好啊,不用啥努力也可以賺大錢

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當第一是要付出代價的,槍打出頭鳥的意思大家都懂
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